سبک زندگی

شرایط فسخ مبایعه نامه ملک به دلیل خیار تاخیر ثمن

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. عوض معلوم در عقد بیع را “ثمن” می گویند. ثمن قرارداد باید دارای ویژگی هایی باشد که فقدان هر یک از آنها حسب مورد موجب بی اعتباری عقد یا خروج آن از شمول مقررات حاکم بر بیع می شود. اثر عقد بیع، انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده است. متبایعین می توانند در مورد نحوه پرداخت ثمن معامله و شرایط آن با یکدیگر توافق کنند.

زمان انتقال مالکیت ثمن به فروشنده

اصولا مالکیت مبیع و ثمن در لحظه وقوع عقد بیع به طرف مقابل منتقل می شود؛ مگر در صورتی که بر خلاف این امر توافق شده باشد. بنابراین انتقال فوری و غیر مشروط مبیع و ثمن جزء مقتضاء ذات عقد بیع نیست. به این ترتیب ممکن است پرداخت ثمن به صورت نقد باشد یا نسیه یا اقساطی؛ همچنین بایع و مشتری می توانند پرداخت ثمن را مشروط به شروطی نمایند که ضمن عقد بیع درج می شود.

در صورتی که خریدار و فروشنده در مورد نحوه و تاریخ پرداخت ثمن و سایر شرایط مربوط به آن توافق کرده و این توافقات را ضمن قرارداد بیاورند، طبق قرارداد عمل خواهد شد؛ اما در فرض سکوت طرفین نسبت به موارد فوق الذکر اصل بر این است که خریدار باید بدون قید و شرط و فورا ثمن را بپردازد.

الزام به پرداخت ثمن

الزام به تحویل ملک (مبیع) و الزام به پرداخت ثمن، به عنوان اصلی ترین آثار عقد بیع شناخته می شود. بنابراین در صورت امتناع خریدار از تادیه ثمن، فروشنده می تواند ضمن تقدیم دادخواست به خواسته مطالبه ثمن معامله ، الزام خریدار به ایفای تعهدات خود را از دادگاه بخواهد.

زمان و مکان تادیه ثمن

تعیین زمان و مکان تادیه ثمن با طرفین است. ماده 394 قانون مدنی در این باره بیان می کند: مشتری باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده است تادیه نماید.

بنابراین در صورتی که متبایعین نسبت به این امر تعیین تکلیف کرده باشند، طبق قرارداد عمل خواهد شد. در فرض سکوت طرفین راجع به زمان و مکان تادیه ثمن، در وهله اول باید به عرف مسلم رجوع شود. دلیل رجوع به عرف این است که به نظر می رسد بایع و مشتری با سکوت خود، حکم عرف را قابل اجرا دانسته اند.

اگر در عرف نیز حکمی وجود نداشته باشد یا اصلا عرف مسلمی در این زمینه شناخته نشود، خریدار باید فورا ثمن را پرداخت نماید. محل تادیه ثمن نیز در این شرایط همان محل وقوع عقد است.

اثبات پرداخت ثمن معامله

پرداخت ثمن بر عهده خریدار است؛ بنابراین اثبات پرداخت آن نیز با خریدار است. خریدار می تواند برای اثبات پرداخت ثمن به شهادت شهود، اسناد بانکی و … استناد نماید و در صورتی که نتواند دلیلی دال بر مدعای خویش ارائه دهد، به حکم دادگاه ملزم به پرداخت ثمن خواهد شد.

ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن معامله

علاوه بر اقامه دعوا جهت الزام خریدار به تادیه ثمن، فروشنده می تواند با استناد به ماده 377 قانون مدنی، تسلیم مبیع را منوط به پرداخت ثمن کند و اعلام کند تا زمانی که خریدار ثمن را نپرداخته حاضر به تسلیم ملک نیست. استناد فروشنده به حق حبس منوط به این است که تسلیم ملک حال و پرداخت ثمن موجل نباشد. به عبارتی اگر تسلیم مبیع حال ولی پرداخت ثمن موجل باشد، فروشنده حق حبس ندارد. همچنین در صورت حصول شرایط اعمال خیار تاخیر ثمن، فروشنده حق فسخ عقد را نیز خواهد داشت.

شرایط اعمال خیار تاخیر ثمن

ماده 402 قانون مدنی اشعار می دارد: هرگاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد ، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع، مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختاردر فسخ معامله می شود.

بنا بر مفاد ماده اخیر الذکر، شرایط فسخ عقد بیع به جهت خیار تاخیر ثمن عبارت است از:

1-مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد؛ یعنی خیار تاخیر ثمن در عقد بیع با مبیع کلی راه ندارد.

2-تسلیم مبیع یا تادیه ثمن موجل نباشد.

3-تمام مبیع به مشتری تسلیم نشده باشد.

4-تمام ثمن به فروشنده پرداخت نشده باشد؛ پرداخت بخشی از ثمن مانع ایجاد حق فسخ نمی شود.

5-مدت سه روز از تاریخ وقوع عقد بیع گذشته باشد.

تاثیر پرداخت ثمن پس از ایجاد حق فسخ و پیش از اعمال آن

اگر مشتری بعد از گذشت سه روز و پیش از اعمال حق فسخ توسط فروشنده، ثمن معامله را بپردازد، خیار تاخیر ثمن ساقط می شود. البته نظر مخالف نیز در این زمینه وجود دارد. مخالفین معتقدند پرداخت ثمن بعد از ایجاد حق فسخ، خللی به این حق وارد نمی کند و فروشنده همچنان می تواند عقد بیع را فسخ کند.

به نظر می رسد نظر گروه دوم با عدالت و اصل لزوم قراردادها منافات دارد. خیار تاخیر ثمن وسیله ای است که قانون گذار برای جلوگیری از ورود ضرر به فروشنده پیش بینی کرده و با پرداخت ثمن توسط خریدار، احتمال ورود ضرر از بین می رود و اصل لزوم قراردادها جاری می شود.

به نظر می رسد پرداخت تمام ثمن بعد از سه روز و پیش از فسخ قرارداد، مانع اعمال حق فسخ ناشی از خیار تاخیر ثمن خواهد بود.

به این مقاله چه امتیازی می دهید؟
(رای: 7 امتیاز: 4.9)


تایید فسخ قرارداد بدلیل خیار تأخیر ثمن

فسخ قرارداد بدلیل خیار تأخیر ثمن – در هنگام خرید و فروش ملک اتفاقات متعددی پیش می آید که ممکن است منجر به فسخ قرارداد شود. گاه خریدار و گاه فروشنده مسبب این عوامل در فسخ هستند. گاه نیز شرایط ناخواسته موجبات فسخ را فراهم می آورد. بنابراین موجبات فسخ متعددند. برخی موجبات، عمدی و یا سهوی و برخی نیز قهری محسوب می گردند. آثار حقوقی هر یک از حالات فوق متفاوت از یکدیگر است. دادخواست هایی نیز که باید تنظیم شود بر اساس زمینه ایجاد فسخ، از یکدیگر متفاوت خواهد بود. ما در اینجا قصد داریم در باره یکی از این موجبات فسخ قرارداد، یعنی خیار تأخیر ثمن معامله صحبت کنیم.

معمولاً طرفین نحوه پرداخت ثمن معامله را در قرارداد قید می نمایند. (منظور از ثمن معامله همان قیمت ملک است. این قیمت در قرارداد تحت عنوان مبلغ قرارداد یا ثمن معامله ذکر و درج می شود). گاه ممکن است ترتیباتی در قرارداد برای پرداخت ثمن معامله ذکر نشده باشد. در این موارد، ممکن است ظرف سه روز از تاریخ معامله نه خریدار پول ملک را بپردازد نه فروشنده ملک را در اختیار خریدار قرار دهد. در این مورد، فروشنده می تواند با استناد به خیار تأخیر در ثمن معامله، قرارداد را فسخ نماید. سپس طی اظهارنامه ای به طرف مقابل، آن را اطلاع دهد. سپس در دادخواست ارائه شده به مرجع قضایی، تأیید فسخ قرارداد بدلیل خیار تأخیر ثمن را بخواهد.

فرصت استفاده از سه روز تأخیر برای فروشنده جهت فسخ قرارداد

طی سه روز فرصتی که برای فسخ قرارداد بدلیل عدم پرداخت ثمن معامله وجود دارد، فروشنده می تواند برای فسخ اقدام نماید. ممکن است اقدامی از سوی وی صورت نگیرد. و خریدار بعد از آن نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدام نماید. لذا فروشنده دیگر نمی تواند دادخواستی برای فسخ قرارداد ارائه نماید. وی در این مورد دیگر حق فسخ معامله را ندارد.

فسخ قرارداد بدلیل خیار عیب

ممکن است خریدار ملک، به جای پرداخت مستقیم ثمن معامله، آن را به دیگری حواله دهد یا ضامن معرفی نماید. در این صورت اگر بهای ملک پرداخت نشود نمی توان قرارداد را بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله فسخ نمود. بلکه باید قرارداد را بدلیل خیار عیب فسخ نمود.

تأخیر در پرداخت ثمن معامله حق فسخ ایجاد نمی کند

در حقوق ایران ، اصولاً تاًخیر در پرداخت ثمن، هیچگونه حقی برای فروشنده در جهت فسخ قرارداد بوجود نمی آورد. بلکه فروشنده باید طبق قاعده عمومی ، الزام و اجبار خریدار را به تسلیم ثمن خواستار شود.

طرفین دعوی

در دعوای تأیید فسخ قرارداد بدلیل تأخیر در ثمن معامله، فروشنده ملک، در نقش خواهان پرونده خواهد بود. خریدار ملک نیز خوانده پرونده محسوب می گردد.

مرجع صالح برای رسیدگی

با توجه به اینکه این دعوا، دعوای مربوط به ملک است و ملک نیز مال غیر منقول محسوب می گردد، لذا دعوا در محل ملک اقامه می شود.

نحوه اجرای رای

این دعوا در زمره دعاوی قرار دارد که برای آن اجراییه صادر نمی شود. از این رو دادنامه جنبه اعلامی دارد. در این موارد گفته می شود دادگاه فقط فسخ قرارداد را تأیید می کند. بنابراین فروشنده بدلیل خیار تأخیر در ثمن معامله قرارداد را فسخ می نماید اما برای قانونی کردن آن، تأیید فسخ را از دادگاه درخواست می نماید. دادگاه نیز با تأیید آن بر عمل فروشنده صحه می گذارد.

در بخش مقالات،  می توانید مقاله های دیگری را نیز مطالعه نمایید. مقاله های استرداد ثمن معامله ، قرارداد بیع شرط  ، دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط ، همه چیز در باره نگارش قرارداد ، الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک از این جمله اند.

مستندات قانونی تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن

ماده ۴۰۲ قانون مدنی

هرگاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده باشد و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع، مبیع را تسلیم مشتری کند و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود.

رأی شماره ۱۷۳۰ مورخ ۹۱/۱۲/۷ شعبه ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

فسخ قرارداد باید نخست، اِعمال و به طریقه اطمینان آوری به طرف مقابل اعلام و سپس تنفیذ آن از دادگاه درخواست شود.

رأی شماره ۱۱۴۶ مورخ ۹۱/۹/۲۸ شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اعمال خیار فسخ قرارداد و انشای آن در حیطه اختیار صاحب خیار بوده است. و پس از انشای فسخ می بایست، جهت تأیید فسخ و اثبات مطابقت آن با مقررات قانونی، دعوی تأیید فسخ از طرف فاسخ، طرح شود.

لیکن در دعوی مطروحه، دلیل اثباتی بر اعمال خیار فسخ از ناحیه خواهان، اقامه نشده است. به علاوه فسخ قرارداد از دادگاه درخواست شده است. حال آن که در صورت اثبات فسخ قرارداد از طرف خواهان، تأیید آن باید از دادگاه درخواست شود.

صورتجلسه نشست قضائی استان چهارمحال و بختیاری/ شهر شهرکرد مورخ ۱۳۸۴/۱۱/۱۲

چنانچه در معامله یک قطعه زمین بابت ثمن، چک مدت‌دار داده شود. و در موعد مقرر پول در حساب صادرکننده نباشد. آیا فروشنده به عنوان خیار تأخیر ثمن حق فسخ معامله را دارد؟

نظر هیئت عالی
خیار تأخیر ثمن مطابق ماده ۴۰۲ قانون مدنی وقتی محقق می‌شود که برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد. و در فرض سؤال چون برای تأدیه ثمن مهلت تعیین شده، مورد از مصادیق استفاده از خیار تأخیر ثمن نخواهد بود.

چنان‌چه ضمن ‌عقد شرط شده باشد که چک در سررسید معین به علت نداشتن موجودی و یا به هر علت دیگری از ناحیه بانک محالٌ‌ علیه پرداخت نگردد. و گواهینامه عدم پرداخت صادر شود. فروشنده از تاریخ سررسید در مهلت معین یا تا زمان تنظیم سند حق فسخ داشته باشد. بایع می‌تواند به استناد خیار شرط، معامله را فسخ نماید یا اینکه وجه چک را با تقدیم دادخواست مطالبه نماید.

صورتجلسه نشست قضائی استان مازندران/ شهر گلوگاه مورخ ۱۳۹۱/۰۸/۰۷

(الف) اتومبیل خود را به (ب) می‌فروشد و بعد از انعقاد عقد بیع و تحویل اتومبیل متوجه شد که وضع مالی (ب) ضعیف است و توانایی پرداخت ثمن را ندارد و تقاضای بطلان بیع را مطرح می‌کند، آیا بر فرض اینکه (ب) توانایی پرداخت ثمن را هنگام عقد نداشته باشد این موضوع از موارد بطلان می‌باشد؟

نظر هیئت عالی
با توجه به مبحث چهارم از باب سوم قانون مدنی در عقود معینه مختلفه و آثار بیع و شرایط تأدیه ثمن، مطابق ماده ۳۹۴ قانون مدنی مشتری باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده است تأدیه نماید. و به موجب ماده ۳۹۵ همان قانون، اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تأخیر ثمن معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری را به تأدیه ثمن بخواهد.
بنابراین، موردی برای بطلان معامله به نظر نمی‌رسد. خریدار با استفاده از مفاد قرارداد حسب مورد به استناد خیار تخلف از شرط فعل یا خیار تأخیر ثمن، معامله را فسخ یا لزوم به تأدیه ثمن را خواستار شود.

 

وکیل املاک یا وکیل دعاوی ملکی

برای پیگیری دعاوی مربوط به قراردادها و بطور کلی انواع دعاوی ملکی خود می توانید با ما تماس بگیرید. لطفا برای مطالعه و اخد تصمیم بهتر، مطلب وکیل املاک یا وکیل دعاوی ملکی را ببینید.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید