سبک زندگی

نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری شورای حل اختلاف

در مورد اجاره محل مسکونی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳76 حاکم است. همچنین در مورد قراردادهای اجاره محل کسب وسکونت که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می گردند قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ حکومت دارند. (ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76)

دستور تخلیه ملک مسکونی

مطابق ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، بعد از انقضای مدت اجاره ، یا در صورت درخواست فسخ توسط مستاجر، یا در صورت درخواست فسخ اجاره از طرف موجر .

مستاجر در چه مواردی حق دارد درخواست فسخ اجاره نامه را بکند؟

( ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، ماده 12قانون سال 56، و قانون مدنی)

1-درصورتی که ملک مسکونی وصف مورد نظر در اجاره نامه را نداشته باشد.

2-در طول اجاره عیبی در ملک مسکونی بوجود آید که ملک قابلیت استفاده را نداشته باشد و رفع عیب هم ممکن نباشد.

3- در صورتی که در اجاره نامه برای مستاجر با شرایطی حق فسخ گذاشته شده باشد و اون شرایط بوجود آید و مستاجر محق در فسخ می­شود.

4-در صورتی که مستاجر فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ کنند.

5-ملک مسکونی در حال خراب شدن باشد و تعمیر آن ممکن نباشد.

6-ملک مسکونی در حال خرابی بود و برای بهداشت مضر باشد.

در چه مواردی طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد؟

1-موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد (ماده 476 ق.م).

2-عیبی در ملک باشد(ماده478)

3-تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر می­تواند اجاره را فسخ کند.(485)

4-بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستأجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود او می­تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

5- اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.

نکته:  ارتباط با ملک مورد اجاره فرقی نمی­کند که آن ملک مسکونی باشد یا تجاری ،  در هر دو مورد شرایط فسخ برای مستأجر یکسان است . در ماده 6 قانون سال 62 که مختص به اجاره املاک مسکونی است موارد فسخ توسط مستأجر بیان شده و در ماده 12  قانون سال 56 که مربوط به اجاره املاک تجاری است به این موضوع پرداخته است.

جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید ویدیو زیر را مشاهده کنید.

در چه مواردی موجر می­تواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟

مطابق با ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری ( مطابق با ماده 13 قانون سال 56 ) در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً  تخلیه مستأجر از دادگاه  بخواهد :

  • در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند برای مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.
  • در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
  • در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
  • درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانواده­اش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.
  • درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.
  • در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانواده­اش نیاز داشته باشد.(ماده14 سال 56).

اگر مستاجر ملک مسکونی را به آموزشگاه نقاشی و یا … اجاره دهد مشمول چه قانونی خواهد بود؟

مطابق ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 اگر ملک مسکونی برای مقصود غیر از کسب و پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل مسکونی است.

 اگر مستاجر ملک مسکونی که اجاره کرده به مرکز فساد اختصاص داده باشد تکلیف چیست؟

مطابق ماده 9 قانون سال 62 در این صورت اگر در دادگاه ثابت شود، به درخواست موجر محل تخلیه و در اختیار او قرار داده خواهد شد.

آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟

مطابق ماده 9 قانون 62 در صورتی که به دلیل کمبود مسکن دادگاه تخلیه ملک مسکونی توسط موجر را باعث عسر و حرج مستاجر بداند می تواند به مستاجر مهلت بدهد البته درصورتی که باعث عسر و حرج خود موجر نباشد.

اگر مستاجر در شهر محل سکونت خود یک واحد مسکونی داشته باشد عسر و حرج از او رفع می ­شود؟

بله در این صورت مطابق تبصره 4 ماده 24 قانون سال 56 ، موجر پس از انقضای مدت اجاره می­تواند تخلیه ملک را بخواهد.

دادگاه های ذیصلاح دعاوی تخلیه 

رسیدگی به اختلافات راجع به ملک مسکونی در دادگاه محل وقوف ملک انجام میشود که با توجه به قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب 94 ماده 9 در بند ب دعاوی تخلیه ملک استیجاری را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است بنابراین شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک مسکونی صالح به رسیدگی می باشد مگر اینکه در آن محل شورای حل اختلاف نباشد که مطابق اصل دادگاه محل وقوع ملک مسکونی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت که در دادگاه و شورا به این گونه دعاوی خارج از نوبیت و بدون تشریفات دادرسی رسیدگی خواهد شد.(تبصره ماده 12 سال 62).

اگر دعوای تخلیه و تعمیر ملک مسکونی باهم مطرح شده باشد تکلیف چیست؟

مطابق ماده 13 قانون 62 اقامه دعوای تخلیه مانع دعوای تعمیر نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوای تعمیر رسیدگی خواهد نمود.

نکته: یکیاز معمول­ترین مورد تخلیه ملک مسکونی، موردی است که مدت اجاره تمام شده و مستاجر ملک را تخلیه نمی­کند.

اگر مستاجر بعد از انقضای مدت ملک را تخلیه کند ولی موجر از تحویل گرفتن آن خوداری کند تکلیف چیست؟

در این صورت مستاجر مکلف است از طریق فرستادن اظهارنامه از موجر یا نماینده او بخواهد که ملک را تحویل بگیرد

چگونه مستاجر برای موجر اظهارنامه تحویل ملک مسکونی را بفرستد؟

مطابق قانون آیین دادرسی مدنی عمل میکنیم و مستاجر می­تواند از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام کند و در اظهارنامه کلیه اظهارات خود را برای موجر بفرستد که یا از طریق اجرای اداره ثبت می­تواند اظهارنامه بفرستد ، و در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد از طریق دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه نیز میتواند به موجر اخطار بدهد که ملک مسکونی خود را تحویل بگیرد.

اگر بعد از ارسال اظهار نامه مستاجر برای موجر همچنان موجر حاضر نشود تکلیف چیست؟

مطابق ماده 13 اگر موجر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

 دعوای تخلیه ملک مسکونی چه نوع دعوایی است مالی یا غیرمالی؟

دعوای غیرمالی اعتباری می­باشد.

هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی چقدر می­باشد؟

در ابتدای طرح دعوا برابر دعاوی غیرمالی حدودا 150 هزار تومان می باشد .

مراحل تخلیه ملک مسکونی در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء یا اجرت­ المثل ملک مسکونی

اجاره ملک مسکونی یا به وسیله سند عادی است که توسط موجر و مستاجر  و در بنگاه­های املاک معمولا منعقد می­شود و یا این که در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی منعقد می­شود مطابق  بند 9 ماده 14 )

مرحله اول: در اجاره نامه رسمی موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام می­کند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار می­کند که ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید.

مرحله دوم: موجر با مراجعه به اداره ثبت از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد .

اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند تکلیف چیست؟

اجرای ثبت تخلیه را متوقف می­کند.اما موجر می­تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.(بند 9 ماده 14 قانون 56)

تخلیه ملک

اگر اجاره نامه تنظیم نشده باشد مراحل تخلیه به چه صورت خواهد بود؟

موجر برای تخلیه ملک و وصول اجاره بهاء می­تواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.

در اجاره نامه­ های عادی هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟

اگر مستاجر اضافه بر اجاره بهاء معوقه را به نفع موجر در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه داده نمی­شود اما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم شده و به موجر پرداخت می­کند. و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار می­باشد.

اگر مستاجر مکررا اجاره بهاء را به تعویق بیندازد و هر بار بعد از اخطار دفترخانه یا از طریق اظهارنامه پرداخت کند چه اتفاقی می افتد؟

در صورتی که مستاجر محل مسکونی در ظرف یک سال دو بار بعد از اخطار یا اظهارنامه اجاره بهاء را پرداخته باشد در بار سوم اجاره بهاء را در موعد مقرر به موجر پرداخت نکند یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه را بکند.

توقف دستور تخلیه  

 توقف دستور تخلیه ملک مسکونی و تجاری، زمانیکه امکان پذیر است که دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صادر شود اگر شخصی مدعی خلاف قانون بودن دستور باشد، می تواند با توجه به مواد 9 و 27 قانون شوراهای حل اختلاف نسبت به دستور صادره تجدید نظرخواهی و دستور توقف تخلیه نماید.

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری بعد از آن که دستور تخلیه صادر شد و به مستأجر ابلاغ گردید ، در صورتیکه مستأجر از اجرای دستور استنکاف کند ، مرجع قضایی به کلانتری محل از طریق نامه اعلام می کند که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی می باشند و مقاومت مستأجر در این خصوص تاثیری ندارد.

دستور تخلیه ی فوری

دستورتخلیه فوری زمانی صادر می شود که طرفین دارای قرارداد کتبی با امضای دو شاهد باشند ؛ که در این حالت قانوناً باید ظرف یک هفته پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه  فوری صادر و اجرا شود.

حکم تخلیه منزل 

دستور تخلیه ملک مسکونی به همان ترتیب فوق بعمل می آید اما اگر مدعی فسخ قرارداد در اثنای مدت قرارداد باشد، باید دادخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم نماید. درخصوص املاک تجاری نیز به ترتیب فوق اقدام می شود مگر در صورتیکه مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی داشته باشد.

  مزایا تخلیه املاک توسط وکیل

بررسی و انطباق قرارداد اجاره و شروط آن با قوانین مربوطه من جمله قانون مدنی و قانون روابط مؤجر و مستأجر از جانب وکیل می تواند در وقت و هزینه خواهان مؤثر باشد.


به

دعوای تخلیه زمانی به وجود می آید که مالک مال غیر منقول، علیه شخصی که سابقا با رضایت و اذن او در ملک وی تصرف داشته است، دعوای تخلیه ملک را مطرح نماید. از مهم ترین دعاوی مطرح شده در خصوص تخلیه ملک، دعاوی ما بین موجر و مستاجر است و زمانی مطرح می گردد که مدت اجاره ی مستاجر به پایان رسیده است و مستاجر از تخلیه ملک امتناع می ورزد. در این حالت موجر می تواند درخواست تخلیه ملک مورد اجاره را دهد. بنابراین با درخواست موجر، مرجع رسیدگی کننده دستور فوری تخلیه را صادر می نماید. همچنین در خصوص تنظیم اظهارنامه در جهت تخلیه ملک، باید اظهار داشت که برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نمی باشد و صرف انقضای مدت قرارداد اجاره کفایت می کند.
موجر می تواند به دلایل زیر درخواست تخلیه ملک را دهد :
تخلیه به دلیل انقظای مدت اجاره
عدم پرداخت اجاره بها به مدت 3 ماه
عدم انجام تعد طرف مقابل
رویه قضایی در اجرای دستور تخلیه
از آنجائی که دستور تخلیه، در زمره ی احکام محسوب نمی گردد شرایط اجرای احکام نیز در مورد آن جاری نیست. بنابراین اجرای دستور تخلیه که به وسیله دستگاه قضایی صادر می شود، احتیاجی به صدور اجرائیه ندارد و دستور تخلیه صرفا جهت اجرا به مستاجر ابلاغ می گردد. مامور اجرا موظف است ظرف مدت 24 ساعت از زمان وصول دستور تخلیه، آن را به مستاجر ابلاغ نماید و از وی رسید بگیرد.
پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف مدت پس از ابلاغ دستور تخلیه، که از سوی یا صادر شده است، نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه است. بنابراین دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است و هر یک قوانین جاریه خود را دارد.
در صورتی که موجر مبلغی را به عنوان تضمین یا ودیعه یا قرض الحسنه بابت عین مستاجره از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره توسط مستاجر، به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر موکول خواهد شد.
دادگاه صالح جهت اخذ دستور تخلیه
بر اساس قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به‌ جز دعاوی مربوط به و ، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. اگر عین مستاجره (ملک مورد اجاره) مسکونی باشد، به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعاوی تخلیه ی آن در صلاحیت شورا خواهد بود، اما در صورتی که موضوع قرارداد اجاره املاک تجاری ای می باشدکه در زمره مقررات حق کسب و پیشه و سرقفلی است، مرجع رسیدگی به دعاوی درخواست تخلیه در این خصوص، دادگاه خواهد بود.
همچنین در صورتی که طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت سازمان‌ها، دوایر و نهادهای دولتی باشد، به موجب مقررات شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی خواهد بود و مرجع رسیدگی به این دعاوی دادگاه محل وقوع ملک است.
اعتراض به دستور تخلیه یا توقف در اجرای دستور تخلیه
دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه، قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نمی باشد اما نکته ای که باید خاطر نشان کرد ذکر این مطلب است که عملیات اجرایی تخلیه طبق اثبات شرایطی، می تواند متوقف شود و آن هم زمانی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه به موجب ماده 18 آیین نامه اجرایی صادر شود. این ماده بیان می دارد: “در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار تخلیه را صادر خواهد نمود “
توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه امری بسیار مشکل است زیرا پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، می بایست در ظرف سه روز تخلیه محل صورت بگیرد در غیر این صورت مامور اجرا، دستور تخلیه عین مستاجره را اجرا می کند.
بنابراین، بسیار مشکل و بعید است که مستاجر در ظرف سه روز دادخواست خویش را به دادگاه تقدیم کند و دادگاه هم در همان مدت سه روز تشکیل جلسه دهد، به درخواست مستاجر رسیدگی نماید، دلایل مستاجر را موجه تشخیص دهد و قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند. مگر اینکه مرجع قضایی بدون آنکه مستاجر دادخواست داده باشد، درخواست توقیف عملیات اجرایی را از طرف مستاجر بپذیرد و قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر کند. بنابراین ، بهترین راه برای مستاجر اقدام از طریق دادرسی فوری است

Incoming search terms:

  • ابطال دستور تخلیه

دیدگاهتان را بنویسید