لوازم خانگی

برای خرید آپارتمان به چه نکاتی باید توجه کرد

معامله ملک و زمین کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. البته به دلیل ناآشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک اختلافات زیادی در این مورد ایجاد می‌شود که به ایجاد پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی منجر می‌شود.

به گزارش گروه وب گردی خبرگزاری صدا و سیما، برای معامله و خرید و فروش ملک، زمین و واحد‌های تجاری لازم است نکات قانونی مربوط به آن را بدانید تا پس از معامله دچار مشکل نشوید. در این مطلب به شرح این قوانین پرداخته ایم.

یکی از قرارداد‌های مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بار‌ها با آن روبرو شوند، قرارداد‌های مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان و ویلا) تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) است. هرکس که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند، باید با نکات مهم و اولیه‌ای درمورد این نوع از قرارداد‌ها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند. همان‌طور که می‌دانید، معامله ملک و زمین کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. البته به دلیل ناآشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک اختلافات زیادی در این مورد ایجاد می‌شود که به ایجاد پرونده‌های متعددی در مراجع قضایی منجر می‌شود.
۶ نکته حقوقی مهم هنگام خرید ملک در ادامه این مطلب با ما همراه باشید تا با این نکات آشنا شوید:

 

۱- شناسایی کامل فروشنده ملک

 
در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک هنگام امضای قرارداد نباشد؛ بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آن‌هاست، بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت‌نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله می‌شود یا خیر. اگر امضا کننده، ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که کودک هنگام معامله توسط، ولی بالغ نشده است. (ولی یا همان سرپرست قانونی در واقع پدر و جد پدری هستند. مهم‌ترین وظیفه، ولی نمایندگی کسی است که ولایت او را برعهده دارد.)

لازم به ذکر است که در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آن‌ها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آن‌ها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیش‌تر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا می‌کند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
توجه به این نکته ضروری است که در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن‌ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین معامله این‌گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث
امکان‌پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی‌شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن‌ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می‌کند.

نکته مهم دیگر ممنوع‌المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوع‌المعامله به اشخاصی گفته می‎شود که قانون‌گذار آن‎ها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به‎طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.

اشخاص ممنوع‌المعامله به سه دسته تقسیم می‎شوند:
۱- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است.
۲- تجار ورشکسته
۳- محکومین دادگاه‌ها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت‌های قانونی دیگر به‎طور کلی ممنوع‌المعامله و در مواردی برخی از اموال آن‌ها توقیف می‎شود و تا زمانی‌که از آن‌ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی‌هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.)

ممکن است این سوال برایتان مطرح شود که چگونه می‌توان از ممنوع‌المعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟
از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع‌المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ بنابراین پیشنهاد می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید.

 

۲- بررسی وضعیت سند ملک

 
قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار یا مستأجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید.

ملکی که به فروش می‌رسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود؛ بنابراین در هنگام خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانه‌ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده، دارای منع قانونی است.

یکی از راهکار‌های حقوقی مرسوم در مورد خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت این است که خریدار وکالت‌نامه‌ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ کرده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه‌ساز توقیف ملک مربوطه شده است، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام بدهد. درواقع خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، بخشی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می‌کند.

 

۳- تطبیق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک

 
قبل از انجام معامله نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه‌بر اینکه در سند و مبایعه‌نامه درج شده است، نزد مراجع ذی‌صلاح نیز موجود است.
 

۴- مطالبه مفاصا حساب از فروشنده

 
قبل از فروش هر ملکی باید بدهی‌های آن به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات پرداخت شود. فروشنده باید این بدهی‌ها را پرداخت و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند. خریدار می‌تواند با استعلام از اداره‌های مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید. همچنین در مواردی آپارتمان‌های به فروش گذاشته دارای بدهکاری‌های معوقه در مورد شارژ و دیگر مسائل مالی است؛ بنابراین توصیه می‌شود قبل از خرید خانه در مورد این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.
 

۵- پرداخت نکردن کل مبلغ

 
تا وقتی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده است، شما به تمام تعهدات خود عمل نکنید. هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه‌تن‌ها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان هم توصیه میشود، اگر کل مبلغ معامله را تحویل نگرفته‌اند، به هیچ عنوان ملک را تحویل ندهند.

چنانچه پرداخت به وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هرحال توصیه می‌شود که حتی‌الامکان فروشنده درچنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می‌شود، دریافت نماید.

توجه به این نکته ضروری است که اگر بهای معامله از طریق چک پرداخت می‌شود، باید توجه داشته باشید که در صورت برگشت خوردن چک تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است؛ بنابراین نمی‌توانید معامله را بر هم زنید.

 

۶- تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد

 
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر‌های بعدی شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. شاید این سوال برایتان پیش بیاید که منظور از فسخ قرارداد چیست. فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است؛ یعنی طرفین یا یکی از آن‌ها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.

در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می‌شود. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن‌ها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند. این حق نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد. به عنوان مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد، می‌تواند صرف‌نظر از رضایت داشتن یا نداشتن طرف مقابل به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. به عبارت دیگر فسخ قرارداد خلاف انعقاد قرارداد تنها به یک اراده احتیاج دارد.


بیشتر بخوانید:
ملک مشاع چگونه فروخته می‌شود؟

اثر فسخ، انحلال و از بین رفتن قرارداد است. باید توجه داشت که اثر فسخ ناظر به آینده است؛ یعنی تعهدات آینده (بعد از فسخ) را از بین می‌برد؛ اما تعهدات قبلی معتبر باقی می‌ماند. به عنوان مثال اگر شما خانه‌ای خریده‌اید و بعد از سه ماه قرارداد شما به دلیلی فسخ شد، آن خانه دیگر متعلق به شما نیست و باید آن را پس بدهید؛ اما استفاده شما از آن خانه ظرف این سه ماه کاملاً قانونی و درست بوده است. هرچند که از این به بعد دیگر حق ندارید از آن خانه استفاده کنید. بعد از فسخ تلاش می‌شود تا وضع دو طرف به حالت سابق (قبل از انعقاد قرارداد) بازگردد.


به گزارش گروه رسانه‌های دیگر خبرگزاری آنا، خرید خانه برای هر شخصی یکی از مهم ترین اتفاق های زندگی است و از جمله پر چالش ترین کارهایی است که همه افراد به نوعی با آن سر و کار دارند. قطعا اگر اولین خانه ای باشد که خریداری می کنید، به سختی این کار می افزاید. در فصل تابستان بازار مسکن به تکاپو زیادی می افتد و همه افراد تلاش می کنند خانه مورد نظر خود را مطابق با معیارهای مناسب پیدا کنند. اگر انتخاب شما مناسب نباشد، ممکن است در کوتاه ترین زمان پشیمانتان کند. در ادامه به بررسی نکاتی می پردازیم که هنگام بازدید خانه باید مورد توجه قرار دهید و هر فردی باید تاحدی از این مسائل اطلاع داشته باشد. با ما همراه باشید تا 40 نکته مهم در خرید و فروش ملک آپارتمان یا زمین را بررسی کنیم.

نکات مهم که در خرید و فروش ملک یا آپارتمان و زمین باید دقت کنید:

1. خانه و یا زمین هایی که در اطراف اتوبان ها و خیابان های اصلی قرار دارند، با آلودگی صوتی زیادی مواجهند. پس اگر از آن دسته افرادی هستید که می خواهید خانه در سکوت کامل باشد، باید از خرید این خانه ها خودداری کنید. همچنین زمین هایی که در این موقعیت قرار دارند، آینده خوبی نخواهند داشت.

2. یکی از مواردی که در خرید خانه اهمیت زیادی دارد این است که در ورودی واحد ها رو به روی هم نباشد تا حریم شخصی شما به طور کامل رعایت شود.

نکته مهم در خرید ملک آپارتمان و یا زمین

3. مورد دیگری که باید حتما به آن توجه کنید، معماری داخلی واحد از جمله آشپزخانه، حال، پذیرایی و … است. همچنین نورگیری خانه هم از جمله موارد پر اهمیت است. خانه ای که نورگیری مناسبی داشته باشد، بسیار دلباز است. البته خیلی از افراد خانه های تاریک را ترجیح می دهند.

4. وضعیت مشاعات یک ساختمان، فرهنگ آن را نمایان می کند. پیش از خرید خانه این مورد را بررسی کنید.

5. هرچقدر عرض راه پله های یک ساختمان بیشتر باشد، به ویژگی آن خانه می افزاید. عریض بودن راه پله های یک خانه باعث می شود اسباب کشی بسیار راحت تر انجام شود.

6. موقعیت پارکینگ خودرو باید مناسب باشد. اگر پارکینگ جای بدی قرار داشته باشد، هربار برای پارک ماشین به دردرسر می افتید. پارکنیگ هایی که به صورت پشت هم یا اصطلاحا مزاحم قرار دارند، از جمله بدترین پارکینگ ها هستند. چون اگر پارکینگ شما در جلو واقع شده باشد هربار برای خروج ماشین باید از صاحب پارکینگ پشت بخواهید ماشین خود را خارج کند و اگر پارکینگ شما در عقب واقع شده باشد، هر بار که صاحب پارکینگ جلو بخواهد ماشین خود را خارج کند، آرامش شما را بر هم می زند.

7. بهتر است واحدی را خریداری کنید که در طبقه های بالا واقع شده است. یکی از معایب واحدهای طبقه اول پر سر و صدا بودن آن ها است. همچنین کف این واحد ها به دلیل آن که بالای پارکینگ واقع شده و زیر آن ها واحدی وجود ندارد، همیشه سرد است که این سرما در زمستان می تواند بسیار آزار دهنده باشد.

8. دسترسی خانه به مرکز خرید و نانوایی باید بسیار راحت باشد و بهتر است خانه در نزدیکی آن ها قرار داشته باشد.

9. توصیه می کنیم خانه ای را انتخاب کنید که ورودی پارکینگ تا حد امکان شیب نداشته باشد. خروج از پارکینگ های شیب دار در روزهای برفی تقریبا غیر ممکن است.

10. اگر پارکینگ اضافی و یا مهمان وجود داشته باشد، به مزیت های خانه می افزاید.

هنگام خرید و فروش مسکن به چه چیزی باید توجه کرد

11. کیفیت و فشار آب و برق از جمله موارد مهمی است که حتما پیش از خرید خانه باید بررسی شود.

12. انباری از جمله مزیت هایی است که یک خانه می تواند داشته باشد.

13 هر خانه ای باید بالکن داشته باشد. این یکی از مواردی است که روز به روز به اهمیت آن افزوده می شود. زیرا خیلی از افراد تمایل دارند لباس هایشان در محیطی خارج از خانه خشک شود و یا محیطی برای این که فضای بیرون را تماشا کنند، وجود داشته باشد.

14. شیوه های دفع زباله مانند شوتینگ و یا سرایداری می تواند امتیازات خانه را تکمیل کند.

15. پیش از خرید خانه به نکات ایمنی انشعابات و تاسیسات آب، برق وگاز ساختمان توجه کنید.

16. نمای ساختمان، زیبایی خانه را دو چندان می کند. زیرا اولین چیزی است که همیشه به چشم می آید. پس کیفیت نمای ساختمان هم اهمیت زیادی دارد.

17. ساختمان باید عایق رطوبتی، حرارتی و صوتی باشد. در غیر این صورت با مشکلات زیادی مواجه خواهید شد.

18 سیستم سرمایشی و گرمایشی ساختمان را از نظر کیفیت بررسی کنید.

19. به حجم ترافیک محل خانه توجه کنید. اگر مکانی که خانه در آن واقع شده است پر ترافیک باشد، همیشه برای دسترسی به خانه در عذاب خواهید بود.

20. تا حد ممکن سعی کنید خانه ای را خریداری کنید که هر طبقه آن کم ترین تعداد واحد را داشته باشد.

21. عرض کوچه ای که ساختمان در آن واقع شده است اهمیت زیادی دارد و هر چه بیشتر باشد بهتر است.

22. اگر ساختمان مورد نظر در همسایگی مدارس، ساختمان های دولتی، کلانتری ها، ساختمان پزشکان، نهاد ها، شرکت ها، بیمارستان ها، هتل ها، مجتمع تجاری و … باشد، از خرید این خانه خودداری کنید چرا که یک عیب بزرگ دارد.

نکات مهم در بازدید از ملک یا زمین و آپارتمان

23. خانه ای که در برج ها و مجتمع های مسکونی واقع شده است، مزایا و معایب خود را دارد.

24. بعد از پرداخت هزینه کمیسیون املاک، حتما رسید دریافت کنید.

25. تمام مفاد قرار دارد، مخصوصا مواردی که در توضیحات مبایعه نامه توسط مشاورین املاک اضافه می شود را پیش از امضا بخوانید چرا که این حق طبیعی شما است.

26. ایمنی ساختمان را در مقابل آتش سوزی بررسی کنید. مجهز بودن ساختمان در این زمینه الزامی است.

27. بهتر است دسترسی به خیابان و اتوبان های اصلی را مد نظر خود قرار دهید. خانه ای که در انتهای یک کوچه بلند واقع شده است، قطعا مورد مناسبی نخواهد بود.

28. بهترین زمان خرید خانه، اوایل رونق بازار مسکن است.

29. پیش از خرید خانه نقشه گسل ها را تهیه کنید و موقعیت خانه روی نقشه را بررسی کنید.

30. یکی از مواری که باید هنگام خرید خانه بدانید، مقدار شارژ ماهیانه ساختمان است.

31. اگر ساختمان مورد نظر کنتر های آب و گاز جدا داشته باشد یکی از بهترین خانه هایی است که می توانید خریداری کنید.

نکاتی که در خرید خانه باید به آن توجه کنید

32. امنیت محله از دیگر مواردی است که باید درباره آن تحقیق کنید. شخصیت همسایه های ساختمان هم اهمیت زیادی دارد.

33. توصیه می کنیم خانه ای را که در محدوده طرح ترافیک یا زوج و فرد قرار دارد خریداری نکنید. دسترسی این خانه ها بسیار سخت است و همیشه باعث آزار شما خواهد شد.

34. سن ساختمان را ارزیابی کنید. هرچه خانه نوساز تر باشد، بهتر است. خانه های قدیمی با مشکلات زیادی رو به رو خواهند شد.

35. بهتر است عرض ورودی ساختمان حداقل 110 سانتی متر باشد.

36. توجه کنید که قیمت خانه های تعاونی ساز بدون سند (قل نامه ای)، حداقل 20 درصد نسبت به خانه های سند دارد پایین تر است.

37. به هیچ عنوان خرید و فروش خانه را خودتان انجام ندهید و برای این کار از مشاورین املاک مطمئن کمک بگیرید.

38. مراحل پرداخت پول به فروشنده باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود.

39. اگر خانه ای که خریداری می کنید وراثتی باشد، تمام وراث مطابق با گواهی انحصار وراثت باید حضور داشته باشند.

40. اصالت سند و کارت شناسایی فروشنده را حتما بررسی کنید.

 

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید